Studio Legale Avv. Luigi Grillo

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«Legum Omnes Servi Sumus Ut Liberi Esse Possimus»

ARTICOLO DELL'AVV.GRILLO SULLA RIVISTA "ABITARE OGGI" DI GENNAIO 2016 DAL TITOLO "NUOVA SFIDA PER GLI AMMINISTRATORI".

NUOVA SFIDA PER GLI AMMINISTRATORI

Di rilevante interesse nella c.d. Riforma del Condominio (modifiche apportate al codice civile dalla legge 11 dicembre 2012, n.220) è il 3° comma dell’art.1135 c.c. che, ricordiamolo, così recita: “L’assemblea può autorizzare l’amministratore a partecipare e collaborare a progetti, programmi e iniziative territoriali promossi dalle istituzioni locali o da soggetti privati qualificati, anche mediante opere di risanamento di parti comuni degli immobili nonché di demolizione, ricostruzione e messa in sicurezza statica, al fine di favorire il recupero del patrimonio edilizio esistente, la vivibilità urbana, la sicurezza e la sostenibilità ambientale della zona in cui il condominio è ubicato”. Orbene, in un’epoca storica in cui gli strumenti utilizzati dalle amministrazioni comunali non permettono più di ben programmare, pianificare e gestire le città-territorio, detta norma acquista rilievo, se letta come percorso di progettazione capace di mobilitare le comunità locali, ed in primis quelle condominiali, intese come insieme di soggetti e gruppi non più distinti per categorie, capaci di trasformare i luoghi dell’abitare da spazi chiusi a spazi aperti ovvero luoghi polivalenti che inglobano diverse funzioni nel legarsi ad altri edifici ed altri spazi. Detta norma affida una titanica impresa agli amministratori condominiali ovverossia quella di partecipare ad un progetto ricostruttivo delle comunità-territorio, accompagnandole nell’acquisizione di una chiara percezione di sé, per far si che tutti gli scambi culturali ed economici con altre comunità-territorio possano essere di reciproco arricchimento ed improntati ad una relazionalità collaborativa. In ciò, lo stato raggiunto dalle tecnologie dell’informazione e della comunicazione può essere di sicuro valido aiuto ad alimentare la capacità delle reti locali di costruire in modo creativo un processo culturale di autocoscienza e di apertura agli altri. A livello locale è noto che le istituzioni, le organizzazioni politiche e sociali non sono più in grado di svolgere un’azione costante di lettura e risoluzione dei bisogni sociali dei cittadini ed è qui che entra in gioco l’importante ruolo che può svolgere la comunità locale-condominiale, partendo primariamente da un’indagine-verifica dei bisogni, allo scopo, poi, di trarne una serie di indicazioni formulate in alternative possibili da tradurre sia in domanda di decisioni politiche (da rivolgere ai partiti o alle istituzioni locali) sia in domanda di beni e servizi a cui far corrispondere un’offerta sia dalle stesse ma sia anche da “soggetti privati qualificati”. E’ ovvio che il primo passo importante da compiere sia la condivisione delle informazioni. In virtù di ciò, c’è bisogno di individuare strumenti che permettano ai soggetti socio-economici delle comunità-territorio di acquisire il maggior quantitativo possibile di informazioni relative ai territori in cui agiscono, favorendo, così, dei “buoni progetti” che siano messi in comune e che diano nuove risposte ai bisogni sociali, con l’obiettivo di migliorare il benessere della collettività. Grosso cambio di mentalità occorre, nonché di comportamenti, partendo dall’idea fondamentale che solo la condivisione di informazioni può determinare la formazione e la sperimentazione di nuovi servizi. La prima azione da svolgere è quella di razionalizzare la presenza di amministratori condominiali qualificati. Intendiamo amministratori che abbiano delle competenze multidisciplinari: non solo di estrazione tecnico-giuridico ma anche di mediazione e di negoziazione della comunità che amministrano per potere prevenire ed eventualmente risolvere i conflitti tra condomini di diversa estrazione culturale, formazione, etnia etc. etc., per fornire servizi impeccabili ed innovativi agli edifici in modo onesto, trasparente ed economico, in una parola professionale. Detti amministratori devono assumere, insomma, il ruolo di conciliatori, negoziatori ed animatori sociali, assumendosi la responsabilità di mediazione dei conflitti, individuando nuove ed utili opportunità da proporre ai condomini volte a superare i pregiudizi, diffidenze, isolamento e disagio abitativo senza per forza di cose ricorrere al giudice, puntando al risultato immediato al di là del mero calcolo contabile, migliorando, così, la sicurezza e la qualità della vita degli individui e delle famiglie costituenti il nucleo della collettività amministrata. Ma al di là di ciò, noi pensiamo ad amministratori che sappiano bene radicarsi nel tessuto socio-economico-amministrativo in cui operano, ben conoscendo l’articolazione decentrata della p.a., delle reti associative del terzo settore, dei prodotti e dei servizi espletati dalle organizzazioni di categoria, dei servizi resi dalle autorità di ordine pubblico e di sicurezza. L’ufficio degli amministratori, pertanto, diviene uno “ufficio aperto” collegato ad un pool di professionisti qualificati (dall’avvocato, al notaio, al commercialista, al consulente immobiliare, al consulente assicurativo, al consulente finanziario, al geometra, all’ingegnere, all’architetto) che sappia fornire risposte non solo a problematiche condominiali, ma anche far confluire la domanda di nuovi servizi, rendendo così protagonisti i condomini-cittadini residenti sensibili ed organizzati, costituendo delle vere e proprie comunità che sappiano utilizzare l’intelligenza connettiva ma anche le capacità creative, le risorse partecipative e, quindi, una rete solidale comunitaria. A tal scopo un utile soccorso arriva dalla norma che prevede la possibilità di istituire siti web condominiali che sicuramente favoriscono lo sviluppo di processi partecipativi, di elaborazione e diffusione di veri e propri prontuari utili a facilitare la comunicazioni nonché di vademecum atti a favorire la convivenza, semplificare norme e procedure, rendere il più possibile chiara e trasparente tutta la contrattualistica di manutenzione. Ma v’è di più. Detti amministratori possono curare i processi di affidamento, l’albo dei fornitori dei servizi (artigiani, imprese o ditte che siano) che possono, magari, servire un intero quartiere, riducendo, quindi, i costi ed i tempi d’intervento. In tale ottica, gli uffici degli amministratori di condominio possono divenire un vero e proprio “punto di aggregazione e di confluenza” di tutti i bisogni dei cittadini che non hanno soluzioni efficaci ed immediate non solo da parte delle autorità locali ma anche del mercato, favorendo la nascita di attività da potersi considerare innovative ovvero rafforzando, attraverso la riorganizzazione, attività già presenti nel territorio ma, magari, scarsamente diffuse o conosciute. Pensiamo a servizi di assistenza agli anziani, a quelli di baby sitter, ad assistenza qualificata e specializzata a favore dei diversamente abili, all’accompagnamento e ritiro dei minori dalla scuola e da luoghi di attività sportive, a servizi comuni di lavanderia e stireria in luoghi condominiali contraendo i costi ambientali, a ripetizioni per alunni in difficoltà scolastica, alla costruzione di spazi condominiali attrezzati per giochi per bambini, a laboratori di fai da te (legno, ceramica e altro), a biblioteche condominiali per la lettura di libri posti a disposizione dalla comunità dei condomini, all’organizzazione di spettacoli artistici e concerti musicali, alla creazione di asili nido gestiti da una mamma nel proprio appartamento e fruito da altre che vivono nello stesso condominio o nel quartiere, ai servizi di dog e cat sitter, alla creazione di spazi ludici per gli animali domestici in aree verdi pubbliche o private. Pensiamo all’inverdimento ed alla bonifica del territorio urbano, al fine di ridimensionare il degrado delle nostre città.E’ vero che molti comuni hanno predisposto dei regolamenti per la migliore fruizione di aree verdi, ma è anche vero che spesso detti strumenti stentano a decollare per la cronica mancanza di partecipazione dei cittadini ma anche per la carenza se non proprio mancanza di un utile strumento comunicativo da parte delle istituzioni locali. Dette citate iniziative possono avere un loro sviluppo anche in aree privati grazie all’interventi dei proprietari o degli affittuari. Si pensi agli “orti sociali” che possono avere luce in aree verdi pubbliche o private ed avere una gestione collettiva. Lo scopo deve essere quello di incentivare la nascita di vere e proprie imprese sociali di servizi per far si che i cittadini possano ricevere un efficiente servizio, magari a costi contenuti, non solo in aree aperte al pubblico ma anche all’interno delle proprie abitazioni, sui propri tetti. Pensiamo al fenomeno diffusissimo in Francia e soprattutto nell’area metropolitana parigina degli “orti sui tetti delle case” che, catturando CO2 ed emissioni inquinanti e, quindi, nocive dell’aria apportano beneficio all’ambiente ed, inevitabilmente, al benessere fisico e psichico della popolazione, favorendo la biodiversità animale (si pensi, che grazie agli stessi, gli uccelli sono ritornati a nidificare tra i giardini pensili) e incrementano la produzione di ortaggi. Detti orti hanno, poi, un rilevante effetto isolante perché tendono ad assorbire, diminuendoli, i rumori del traffico veicolare e nella stagione estiva tendono a ridurre di diversi gradi il calore, contribuendo, notevolmente, al risparmio di consumo energetico. Ma v’è ancora di più. La creazione di orti può determinare la creazione dei “farmer marker” e dei “gruppi di acquisto solidale” (GAS), in sinergia con i produttori agricoli locali, insomma di “reti di economia civile”. Si tratterebbe di collegarsi a reti solidali di già esistenti per inserire il condominio nei loro sistemi, al fine di creare sinergie con negozi specializzati nei prodotti di agricoltura biologica. Ma vogliamo spingerci ancora oltre. Si pensi, ancora, alla creazioni di reti per gli interventi urgenti ed indifferibili di manutenzione domestica, alla gestione dei rifiuti solidi urbani, alla gestione organizzata del riciclo e del riuso di beni domestici inutilizzati, alla pianificazione di soluzioni di efficientamento energetico degli immobili urbani, all’attività d’intermediazione immobiliare attraverso la creazione di servizi di assistenza centralizzata per i contratti di locazione, a servizi notarili per rogiti, mutui e usufrutto, ad una banca dati per compravendite e locazioni per utenti pubblici e privati. Infine, e non per minor importanza, si pensi ad una forma di gestione concordata con le amministrazioni comunali per la messa in opera ed il rifacimento di infrastrutture quali gas, luce, acqua, telefono, manto d’asfalto stradale, marciapiedi e aree verdi o impianti sportivi. Tutto quanto sovraesposto rappresenta una sfida che bisogna affrontare già nel presente, per poter ridurre il fenomeno di degrado del tessuto urbano delle aree metropolitane che è sotto gli occhi di tutti e che è, anche e soprattutto, disagio e difficoltà di “socializzazione” nella comunità, problemi a cui, purtroppo, le istituzioni stentano a dare risposte e soluzioni concrete, anche perché imprigionate nei diktat del rigido “ patto di stabilità”. Tuttavia, laddove è deficitaria l’istituzione locale, un grosso ruolo possono svolgerlo le associazioni di liberi cittadini, ed è proprio su queste che occorre validamente puntare, valorizzandone l’operato. In un epoca di crisi del concetto di “welfare state”, un grande apporto può provenire da cittadini sensibili, partecipativi e ben organizzati in associazioni. Tanto di cui narrato è di già una splendida realtà in CONFABITARE e CONFAMMINISTRARE, alle quali ci onoriamo fortemente di appartenere, ma, essendo il programma da realizzare ancora molto lungo, è giunto il momento di rimboccarci le maniche ed affrontare tutti insieme il grosso lavoro che ancora ci resta da svolgere. Le energie nelle due associazioni, del resto, non mancano.                                                                      Avv. Luigi GRILLO (Presidente CONFABITARE NAPOLI)

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