Studio Legale Avv. Luigi Grillo
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IL CONSOLIDAMENTO DELL’IPOTECA IN COMPRAVENDITA IMMOBILIARE CON MUTUO

Lo scopo di questa pubblicazione è individuare quale sia la migliore forma di assistenza della parte venditrice o della parte acquirente in un atto di compravendita immobiliare, atteso il rilevante aumento, oggi, di atti negoziali con mutuo ipotecario e la sempre più diffusa prassi bancaria di pagare la somma oggetto di mutuo a partire solo dall’undicesimo giorno lavorativo successivo all’iscrizione ipotecaria.

E’ noto che l’art.39 del Testo Unico Bancario prevede che "Le ipoteche a garanzia dei finanziamenti non sono assoggettate a revocatoria fallimentare quando siano state iscritte dieci giorni prima della pubblicazione della sentenza dichiarativa di fallimento”. 

Pertanto, con questa prassi bancaria, la somma mutuata viene erogata non al momento della stipula dell’atto di compravendita, bensì decorsi dieci giorni dall’iscrizione ipotecaria, allorquando una delle due parti o entrambi sono fallibili, allo scopo di evitare le conseguenze di una revocatoria fallimentare.

Ed è proprio per questo motivo che il Notaio, nella sua funzione di pubblico ufficiale, appena stipulato il mutuo, provvede tempestivamente all’iscrizione dell’ipoteca e, trascorsi i 10 giorni, dopo aver verificato che non vi sono iscrizioni o trascrizioni di grado precedente che possono compromettere la garanzia, invia alla Banca una relazione con la quale attesta che l’ipoteca è stata validamente iscritta nel grado previsto e che si è consolidata.

La finalità dello strumento del consolidamento dell’ipoteca è chiarissima: evitare che l’eventuale fallimento dell’acquirente mutuatario o del venditore possa invalidare la bontà dell’iscrizione ipotecaria e, conseguentemente, compromettere la Banca mutuante, pregiudicando così la garanzia che la parte mutuataria rilascia, quale impegno della restituzione della somma mutuata.

Questo, il più delle volte, significa che si riceve il denaro almeno circa 20 giorni dopo il mutuo, perché va considerato il tempo necessario al Notaio per la iscrizione, il tempo successivo per la verifica e la redazione della relazione definitiva e il tempo necessario alla banca per le procedure interne di erogazione.

Orbene, alla luce di tutto ciò, è consigliabile, al fine di tutelare massimamente la parte acquirente mutuataria prima di stipulare l’atto di compravendita, appurare, prima del mutuo, quale sia la prassi di quella specifica Banca mutuante e richiedere o che la stessa lasci in deposito la somma al Notaio con l’incarico di consegnarla all’acquirente mutuatario o al venditore dopo il consolidamento dell’ipoteca o far sottoscrivere all’acquirente mutuatario, a favore della Banca, un mandato irrevocabile di bonifico da disporsi dopo l’avvenuto consolidamento dell’ipoteca.

Tutto ciò, ovviamente, è fondamentale che sia precisamente specificato nel contratto preliminare di compravendita, perché il rischio che si corre è che il venditore, non essendo pagato al definitivo di compravendita, non voglia più stipulare, magari reclamando la caparra.

La presente pubblicazione, come già detto in premessa, non si limita a prendere in considerazione, esclusivamente, quello che deve  essere il più prudente comportamento del Notaio rogante, ma vuole rivolgersi a professionisti quali gli avvocati che, spesso, nell’assistere una delle due parti (venditore o acquirente), magari sia nel preliminare sia nel definitivo di compravendita immobiliare, assumono una rilevante responsabilità, in quanto gli scenari possibili possono essere di più vario contenuto e, soprattutto, possono esserci, per gli stipulanti,  inaspettate e, spesso, spiacevoli sorprese.

E pertanto è giusto, infine, far valere la seguente fondamentale considerazione: la professionalità si esprime non solo con un’approfondita conoscenza delle norme giuridiche, ma anche di quelle che sono le prassi e, nel caso di cui ci si è occupati, proprio di quelle tipiche del mondo bancario.

                                                                                  Avv.Luigi Grillo