Studio Legale Avv. Luigi Grillo

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«Legum Omnes Servi Sumus Ut Liberi Esse Possimus»

Articolo dell'Avv.Luigi Grillo pubblicato sul numero 35 di Maggio 2021 della rivista "Abitare Oggi" e il 1* Giugno 2021 su Partner 24ORE Avvocati dal titolo "Il certificato di stato legittimo dell'immobile"

Il certificato di stato legittimo dell’immobile

 Il decreto semplificazioni n.76/2020 ha introdotto il certificato di stato legittimo che attesta, con valore pubblicistico, la conformità dell'immobile e l'assenza di abusi.

 

Il dl semplificazioni n.76/2020, nella versione definitiva approvata, all'art.10 sancisce due importanti modifiche dell'art. 9 bis del Testo Unico dell'Edilizia D.P.R n. 380/2001. Il primo è il cambiamento della rubrica dell'articolo, che in virtù del dl semplificazioni, diventa "Documentazione amministrativa e stato legittimo degli immobili."

Il secondo consiste nell'aggiunta all'art 9 bis, dopo il comma 1 del nuovo comma 1 bis, il quale prevede che: "Lo stato legittimo dell'immobile o dell'unità immobiliare è quello stabilito dal titolo abilitativo che ne ha previsto la costruzione o che ne ha legittimato la stessa e da quello che ha disciplinato l'ultimo intervento edilizio che ha interessato l'intero immobile o unità immobiliare, integrati con gli eventuali titoli successivi che hanno abilitato interventi parziali. Per gli immobili realizzati in un'epoca nella quale non era obbligatorio acquisire il titolo abilitativo edilizio, lo stato legittimo è quello desumibile dalle informazioni catastali di primo impianto, o da altri documenti probanti, quali le riprese fotografiche, gli estratti cartografici, i documenti d'archivio, o altro atto, pubblico o privato, di cui sia dimostrata la provenienza, e dal titolo abilitativo che ha disciplinato l'ultimo intervento edilizio che ha interessato l'intero immobile o unità immobiliare, integrati con gli eventuali titoli successivi che hanno abilitato interventi parziali. Le disposizioni di cui al secondo periodo si applicano altresì nei casi in cui sussista un principio di prova del titolo abilitativo del quale, tuttavia, non sia disponibile copia."

In pratica, il nuovo comma prevede un nuovo documento in grado di attestare lo stato legittimo del fabbricato. Si tratta di una dichiarazione asseverata che comporta delle conseguenze penali in caso di dichiarazioni false e che viene rilasciata da un tecnico abilitato il quale attesta che l'immobile è stato costruito nel rispetto della legislazione urbanistica ed edilizia o che lo stesso presenta delle tolleranze costruttive che non compromettono l'agibilità dell'immobile.

 

Prima del dl semplificazioni, se ci si voleva tutelare dall'assenza di abusi edilizi, si ricorreva a un tecnico, che rilasciava una "dichiarazione di conformità edilizia e urbanistica" detta anche “relazione tecnica di compravendita”, molto spesso adottata, anche in virtù di specifici protocolli d’intesa nel tempo realizzati tra gli Ordini Notarili e Ordini di Ingegneri, Architetti e Collegi di Geometri territorialmente articolati. Essa è una certificazione di natura privata che attesta la conformità urbanistica, catastale, l’agibilità dell’immobile e l’esistenza per lo stesso dell’A.P.E. (Attestato di Prestazione Energetica) molto diversa, però, dal nuovo certificato, che, invece, attesta lo stato di legittimità dell'immobile con valore pubblicistico.

Tale documento, infatti, anche se rilasciato da un geometra, un architetto o un ingegnere, viene asseverato ed è la legge a stabilire che lo stesso rappresenta condizione necessaria per dichiarare la Regolarità urbanistica ed edilizia della costruzione.

Per comprendere che cosa si intende per stato legittimo dell'immobile, occorre leggere il nuovo comma 1 bis. Da un’attenta lettura dello stesso, si evince che un immobile presenta uno stato legittimo quando:

è il risultato di opere realizzate nel rispetto di un titolo edilizio che può essere sia quello che ha abilitato i lavori di costruzione sia quello che ha consentito di eseguire interventi edilizi successivi;

in relazione agli immobili costruiti in un periodo in cui non c'era bisogno di un titolo abilitativo per costruire, si desume da alcuni documenti probatori come i documenti di archivio, le riprese fotografiche e naturalmente le informazioni catastali e anche dai titoli abilitativi successivi in virtù dei quali sono stati realizzati interventi parziali. Criterio quest'ultimo applicabile anche quando manca la copia del titolo abilitativo ma esiste un principio di prova dello stesso.

Però, e ciò è molto importante, lo stato legittimo di un immobile può essere asseverato anche se la costruzione si è discostata dal progetto. La legge, infatti, consente alcune tolleranze costruttive o esecutive:

discostamento nel limite del 2% rispetto al progetto di altezza, cubatura, distacchi e superficie coperta;

modifiche irrisorie delle finiture, diversa collocazione degli impianti e delle opere interne, irregolarità geometriche, salvo eccezioni, e comunque a meno che tali opere non ne abbiano compromesso l'agibilità.

Il nuovo certificato di stato legittimo è un documento che senza dubbio può risultare molto opportuno richiedere.

Chi vuole acquistare casa, infatti, grazie a questo certificato, può verificare se l'immobile è stato costruito nel rispetto di quanto previsto dalla legge e che quindi non sono stati commessi abusi. Una garanzia che è utile al compratore, ma, altrettanto, anche al venditore, che così si tutela contro eventuali contestazioni e azioni legali. Per questo è sempre consigliabile, anche se non obbligatorio, allegarlo all'atto notarile di compravendita.

Il certificato, però, è opportuno anche in altre occasioni, precisamente:

se si desiderano effettuare degli interventi di ristrutturazione o di modifica dell'immobile, la presenza di questa asseverazione rende senza dubbio più agevole l'approvazione dei nuovi lavori;

se si vogliono ottenere delle agevolazioni fiscali, poi, è bene saper che difficilmente vengono riconosciute in relazione ad immobili costruiti senza il rispetto della normativa in materia.

Confabitare, sempre attenta all’informazione del proprietario in ordine a tutto ciò che concerne la propria casa, alla luce di tutto quanto sovraesposto, raccomanda ai propri associati il rilascio di detta certificazione, sia se venditori sia se acquirenti, onde evitare brutte sorprese all’indomani della stipula di un atto di compravendita immobiliare.

                  Avv.Luigi Grillo (Presidente di Confabitare Napoli)

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